In vastgoed beleggen of de aandelenmarkt?

08/02/2022

Een huis is de grootste rijkdom die de meeste gezinnen ooit zullen bezitten. Het is ook emotioneel het meest zinvol. In de afgelopen twee decennia is de vastgoed prijs aanzienlijk gestegen, zelfs verdubbeld of verdrievoudigd in sommige wereldsteden. Deze dynamiek resulteert in de conventionele wijsheid dat huren "geld weggooien" is, terwijl kopen "vermogen opbouwt". Maar is dat waar? Wij weten dat het debat verder wordt aangewakkerd door de recente volatiliteit op de aandelenmarkten, waardoor beleggers meer vertrouwen hebben in een fysieke aankoop. Is het echter een vals gevoel van vertrouwen? Als expat heeft u waarschijnlijk een gezinswoning in uw thuisland. Waarschijnlijk heeft u ook een vakantiehuis aan de kust of op het platteland waar uw gezin naartoe kan vluchten, om te ontspannen en samen "quality time" door te brengen. De herinneringen aan deze eigendommen maken de aankopen de moeite waard - ze voegen waarde toe aan uw leven. Ze helpen u om sterkere relaties op te bouwen met degenen die u dierbaar zijn. Hieronder gaat het niet over de woningen die u uw "thuis" noemt. Het gaat om het vastgoed dat u verwerft om te verhuren of vast te houden in de hoop dat het goede investeringen zijn of mogelijk een pensioen subsidiëren. Echter, in dat geval kunt u uw geld beter ergens anders beleggen, wij leggen u hieronder uit waarom juist.

Er zijn goede redenen om een huis te kopen, maar die redenen zijn niet financieel. De argumenten om vastgoed te bezitten zijn meestal een combinatie van de volgende:

  • Omdat het stabiliteit geeft. U wilt dat uw kinderen een "thuisbasis" hebben waar ze altijd met plezier aan terug zullen denken en waarnaar ze kunnen terugkeren.
  • Omdat u een ruimte wilt die u precies naar uw keuze kunt gebruiken, verbouwen en decoreren.
  • Vanwege de sociale voordelen. Er zijn bewezen immateriële voordelen aan het bezitten van zo'n emotioneel zinvol vastgoed. Mensen die hun huis bezitten, zijn vaker tevreden met hun buurt, zijn vaker betrokken bij de gemeenschap en nemen vaker deel aan politieke of vrijwilligersactiviteiten.
  • Omdat uw significante andere dat zo wil. Bij sommige echtparen heeft 1 van de 2 een sterke mening over een of meer van de bovengenoemde redenen. Zelfs als de ander dat niet doet, kan dit alleen al een krachtige motivator zijn.
  • Want huren is geen optie. Het type woning dat u wilt, in de wijk waar u wilt wonen, is simpelweg niet beschikbaar voor lange termijn verhuur.

Al deze redenen zijn geldig, belangrijker nog, ze zijn volledig niet-financieel.

Als de beslissing puur financieel is, zou u beter kunnen huren. Een goed geconstrueerd 'Huur versus Koop'-model zal doorgaans onthullen dat huren financieel gezien de betere beslissing is. De logica wordt ondersteund door de volgende factoren:

  • De kosten voor de eigenaar zijn significant. Deze kosten, die huurders grotendeels vermijden, worden bijna altijd onderschat. Ze bevatten o.a de transactiekosten. Bij de verkoop van een huis is doorgaans een commissie aan makelaars verschuldigd die varieert tussen de 2% en 6% van de aankoopprijs. In de meeste regio's betalen de koper en verkoper ook verschillende overdrachtskosten en belastingen. Deze transactiekosten zorgen voor een onmiddellijk financieel verlies waarvoor u tijd nodig heeft om deze terug te verdienen, waardoor het onverstandig is om een huis te kopen, tenzij u van plan bent het huis voor ten minste zes of zeven jaar te bezitten.
  • We noemden de mogelijkheid om uw huis aan te passen als een niet-financieel argument om te kopen. Het financiële nadeel is dat u waarschijnlijk van deze optie zult profiteren en het is vaak kostbaar om dit te doen. Huiseigenaren rationaliseren deze kosten vaak door aan te nemen dat ze zullen worden terugverdiend wanneer het huis wordt verkocht, maar omdat kopers en verkopers verschillende smaken hebben, krijgt een verkoper zelden alle verbouwingskosten volledig terugbetaald.
  • Onroerende voorheffing en onderhoud. Hoewel deze aanzienlijke kosten vaak de eerste zijn die worden genoemd bij het bespreken van de kosten van het vastgoed, zijn we niet van mening dat ze een belangrijke factor zijn in de huur- versus koopbeslissing, omdat ze grotendeels impliciet de huurprijzen zijn. Dat gezegd hebbende, omdat mensen de neiging hebben grotere huizen te kopen dan ze zouden hebben gehuurd, betalen ze doorgaans meer aan belastingen en onderhoud dan ze impliciet via huur zouden hebben betaald.
  • Het belangrijkste, maar minder voor de hand liggende nadeel van het kopen van een huis zijn de alternatieve kosten. Geld dat werd gebruikt voor een aanbetaling en hypotheek (boven wat zou zijn besteed aan huur) had elders kunnen worden geïnvesteerd.
  • Elke analyse van de financiële implicaties van het aankopen van een woning moet daarom het verwachte rendement van een huis vergelijken met het verwachte rendement van andere investeringen, met name aandelen.

Aandelen presteerden beter dan vastgoed gedurende eender welke periode

  • De grafieken hieronder tonen de geïndexeerde waarde (vanaf $ 100) van het geld dat is geïnvesteerd in de S&P 500 versus het geld dat is geïnvesteerd in Amerikaanse woningen over de twee verschillende tijdsperioden. De verschillen zijn dramatisch: in beide periodes had geld dat in aandelen werd belegd een veel hoger rendement. Een dollar die in 1945 in aandelen werd geïnvesteerd, is bijna 50 keer zoveel waard als een dollar die in woningen wordt geïnvesteerd:

Hoe kan dit? Het samengestelde jaarlijkse groeipercentage van woningen gedurende deze periode was 4,6%, terwijl het groeipercentage van aandelen 10,6% was. Tel dat verschil op over 70 jaar en het resultaat is behoorlijk verbluffend. De meest prominente huisvestingsexpert van de academische wereld komt tot dezelfde conclusie: Yale-econoom (en Nobelprijswinnaar) Robert Shiller meet landelijke huizenprijzen in de VS die teruggaan tot de jaren 1890. Uit zijn gegevens blijkt dat van 1890 - slechts drie decennia na de burgeroorlog - tot 2016 het jaarlijkse reële (wat betekent, gecorrigeerd voor inflatie) van de huizenprijzen slechts 0,4% bedroeg. Anders gezegd: de huizenprijzen hebben gelijke tred gehouden met de inflatie, maar hebben daarboven geen betekenisvol rendement opgeleverd. Zoals Shiller zei in een interview:

Als je kijkt naar de geschiedenis van de huizenmarkt, is het geen goede verschaffer van meerwaarden geweest. Het is een aanbieder van huisvestingsdiensten... Voor mij is het idee dat het kopen van een huis zo'n geweldig idee is gewoon verkeerd.

Dus waarom denken mensen dat vastgoed een goede investering is?

Conventionele wijsheid zegt dat het kopen van een huis de verstandige financiële beslissing is, terwijl huren 'geld weggooien' is. Waarom blijft dit idee bestaan, ondanks overweldigend bewijs van het tegendeel? Hier zijn een paar theorieën:

  • De stijging van de woningprijs is eenvoudig te berekenen en te onthouden. We hebben allemaal dierbaren die zowel de aankoop- als de verkoopprijs van een bepaald huis kunnen aanhalen en de indruk wekken van aanzienlijke winsten: "Mijn ouders kochten hun huis in 1970 voor 50.000 euro en verkochten het in 2010 voor 500.000 euro!" Natuurlijk hoort u nooit het relatieve rendement van dat kapitaal dat in diezelfde periode in aandelen is geïnvesteerd, of de huisvesting gerelateerde kosten (commissies, belastingen, onderhoudskosten, enz.) die in de loop der jaren zijn gemaakt.
  • Mensen onderschatten de lange termijn effecten van inflatie. In het bovenstaande voorbeeld is de 50.000 euro betaald in 1970 het equivalent (na inflatie) van 281.000 euro in 2010. Met andere woorden, het grootste deel van de waardestijging van 450.000 euro is eenvoudigweg het resultaat van inflatie. Omdat de omvang van de impact van inflatie niet intuïtief is, wordt deze vaak onderschat.
  • Huizen zijn tastbaar, beleggingen in de aandelenmarkt niet. Een huis heeft echte waarde en een waarde die voor iedereen duidelijk is. Aandelen daarentegen zijn slechts papier dat een claim van eigendom in een bedrijf vertegenwoordigt. Voor sommigen voelt dit te abstract aan en voor anderen ronduit beangstigend.
  • Huizenprijzen zijn minder volatiel dan aandelen. De dalingen van de aandelenmarkten komen vaker voor, zijn ernstiger en worden meer gepubliceerd dan die van vastgoedmarkt. Het is geen toeval dat aandelen een hoger rendement bieden, aangezien beleggers meer hartzeer moeten accepteren om dat rendement te behalen. De (relatieve) stabiliteit van vastgoed op korte termijn overtuigt mensen er vaak van dat het een betere investering is, zonder rekening te houden met de lange termijn afweging van gederfde opbrengsten.
  • Uw eigen persoonlijke ervaring is beperkt (en abnormaal). Velen van ons hebben alleen in de afgelopen 15 tot 20 jaar een directe persoonlijke ervaring met vastgoed waarde. De vastgoed waarde is in deze periode aanzienlijk gestegen, maar de resultaten zijn afwijkend in vergelijking met een langere periode. Hieronder staat een opzettelijk gekozen tijdsperiode (van 1999 tot 2006) waarin de vastgoed waarde meer steeg dan de aandelen:

Waarom hebben aandelen een hoger rendement dan vastgoed?

Er kunnen boeken over dit onderwerp worden geschreven, maar het cruciale onderscheid is dat huizen niets produceren, terwijl bedrijven dat wel doen. Bedrijven bestaan om de winst en de groei van die inkomsten te maximaliseren, en aandelen vangen deze inspanningen op. De waarde van een huis is daarentegen meer gebaseerd op de dynamiek van vraag en aanbod dan op de inherente productiviteit.

Veel voorkomende bezwaren en onze antwoorden hierop

  • "Maar ik gebruik hefboomwerking op mijn huis, dus het rendement wordt vergroot!" Tot dusver hebben we in deze analyse geen rekening gehouden met het feit dat de meeste huizen worden gefinancierd via een hypotheek, wat het rendement vergroot. Natuurlijk kunnen aandelen ook worden gebruikt, maar de meeste mensen kiezen er (verstandig) voor om dat niet te doen. Een "appels met appels" vergelijking zou hetzelfde resultaat hebben: het rendement van aandelen is gewoon veel hoger. En onthoud: hefboomwerking werkt in beide richtingen, zoals veel mensen leerden tijdens de huizencrash van de late jaren 2000...
  • "Maar ik krijg belastingaftrek op mijn rentelasten!" We horen vaak mensen praten over het voordeel van de fiscale aftrek voor hypotheek rentelasten en onroerende voorheffing. Deze zijn inderdaad waardevol. Maar het effect van deze inhoudingen is gewoon om de kosten van de betaalde rente en belastingen te verlagen en komt niet in de buurt van het compenseren van het verschil in rendement.
  • "Maar de rente is zo laag!" Nogmaals, dit dient gewoon om de rentekosten te verlagen en sluit de kloof tussen vastgoed en aandelen niet. Het is ook belangrijk om te begrijpen dat wanneer de rentetarieven laag zijn, de prijzen voor activa die met hefboomwerking zijn gekocht (zoals huizen) de neiging hebben om te stijgen, wat vaak opweegt tegen de voordelen van lenen tegen een lage rente.
  • "Maar aandelen zijn op dit moment overgewaardeerd, dus toekomstige rendementen zullen lager zijn!" We weten niet of aandelen duur zijn. Of goedkoop. Empirisch bewijs suggereert dat niemand het weet. Markten zijn over het algemeen efficiënt, dus aandelen zijn waarschijnlijk waard waarvoor ze vandaag handelen. De vastgoedmarkt is doorgaans ook efficiënt (en net zo moeilijk te voorspellen), dus dezelfde logica is van toepassing. Pogingen om een van beide markten te "timen" is een gevaarlijk spel en dit spel is niet de moeite waard om te spelen.

Samengevat

Er zijn veel goede redenen om uw huis te bezitten en wij ondersteunen u daarbij volledig. Echter, houd er rekening mee dat als u besluit een huis te kopen, u dit moet doen met het idee dat het een thuis wordt. Het moet het leven van u en uw dierbaren verbeteren door u allemaal de ruimte te geven om te groeien en dingen te doen waar u van houdt. Als, aan de andere kant, het kopen van onroerend goed is om uw vermogen te vergroten, zou u in plaats daarvan beter huren. Hoewel dat gepaard gaat met veel minder prestige, zal het meer van uw kapitaal vrijmaken om het rendement van de aandelenmarkt te maximaliseren. Wat, alle punten in overweging genomen, u verder zou moeten brengen in het bereiken van uw levensdoelen.

Indien het bovenstaande met u resoneert of mocht u vragen hebben over internationale pensioenen, sparen, verzekeringen of vermogensopbouw en -beheer of wilt u uw bestaande beleggingsportefeuille gratis laten screenen (op die manier krijgt u een second opinion over de assets die u bij een andere bank en/of financiële raadgever aanhoudt), neem dan vrijblijvend contact met ons - info@expat.biz  - om de mogelijkheden door te nemen.